Se stai pensando di comprare una casa o un immobile in generale, forse questa sarà una delle operazioni più importanti nella tua vita. In una compravendita entrano in gioco tante componenti: emotive, organizzative, ma soprattutto economiche. Quindi è fondamentale per te sapere bene quali sono i documenti da controllare prima di procedere con l’acquisto in modo da fare il tuo investimento immobiliare in assoluta sicurezza ed evitare di avere problemi in futuro.

In questo articolo ti indicherò sette documenti + uno che sono essenziali per una compravendita sicura.

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Premessa

Come ti avevo anticipato, ci sono almeno sette documenti importanti da controllare prima di poter procedere ad un acquisto immobiliare e, io dire, anche prima di pensare di fare un offerta economica su un immobile. Perchè solo una volta raccolte queste informazioni potrai avere il quadro completo e quindi sarai pronto per formulare la tua offerta di conseguenza.

Apro una piccola parentesi. L’agenzia o il venditore non si possono rifiutare di farti visionare la documentazione di un immobile prima che tu abbia fatto la tua offerta. Chiusa parentesi.

C’è poi un ultimo documento, di cui ti parlerò alla fine di questo articolo, che è in realtà un documento che serve e non serve, ma lo scoprirai alla fine.

I 7 Documenti da controllare prima di un acquisto immobiliare

1. Atto di provenienza

Trai documenti essenziali da controllare per un acquisto immobiliare sicuro il primo è sicuramente l’Atto di provenienza, ovvero l’atto di Acquisto o l’atto di Donazione oppure la dichiarazione di Successione. Questo è fondamentale per due motivi:

1. saprai chi è il reale proprietario dell’immobile che ti interessa (che non sempre è la persona con ci si interfaccia);
2. saprai come il proprietario è venuto in possesso dell’immobile, e in base ai vari casi (Acquisto, Donazione, Successione), ci potrebbero essere situazioni diverse.

Una volta conosciuto il proprietario sarebbe anche il caso di chiedere un Certificato di stato civile oppure un Estratto dell’atto di matrimonio, in modo da sapere se l’immobile è oggetto di comunione dei beni oppure no.

Se il venditore è una persona giuridica, come una società, devi fare anche una Visura camerale in Camera di Commercio per attestare la titolarità della società e chi sono gli amministratori.

2. Visura Catastale

1. a) puoi capire dalla categoria catastale di che tipo di immobile si tratta.

Ci sono infatti immobili che per le caratteristiche costruttive sembrano appartenere ad un categoria, ma di fatto appartengono ad un’altra. Ti faccio un esempio:

una mia cliente aveva una casa venuta fuori dalla divisione di un immobile più grande. Nel frazionamento nella parte della cliente non era capitato il bagno, e quindi quella porzione, pur avendo tutte le caratteristiche di un immobile residenziale, di fatto non poteva essere accatastato come tale e quindi era stato accatastato come “deposito”. Chi lo ha acquistato, pur dovendolo utilizzare come abitazione, non lo ha potuto comprare come tale, con le relative conseguenze.

Inoltre se conosci la categoria catastale puoi sapere se stai acquistando un immobile che rientra nella categoria “lusso”.

Altro aspetto è che

1. b) puoi conoscere la rendita catastale. Fondamentale questa perché ti permette di fare un preventivo delle imposte che andrai a pagare per l’acquisto e della parcella del notaio.

Riporta anche i dati del proprietario o dei proprietari, ma ti ricordo che in Italia il catasto non è probatorio, perché ci potrebbero essere errori nei dati e quindi non garantisce circa la proprietà o i diritti sull’immobile. Ecco perché è importante abbinare la visura al controllo dell’atto di provenienza.

3. Visura Ipotecaria

Purtroppo questo è un documento che molti trascurano perché fa parte dei documenti che verifica sempre il notaio prima dell’atto, facendo una verifica la ventennio.

Però io ti consiglio di farlo in prima battuta, perchè ti permette di onoscere l’elenco di tutti gli atti registrati sul bene immobile (trascrizioni, iscrizioni e annotazioni) e il nome dell’attuale proprietario; ciò permette una indagine sullo “stato di libertà dell’immobile”.

Tramite una visura ipotecaria puoi capire se c’è ad esempio un’ipoteca su un immobile o un fallimento. Un’ipoteca potrebbe semplicemente essere di tipo volontario, perché magari è stato richiesto un mutuo; in quel caso se tu acquisti puoi estinguere il mutuo e tenere la casa. Ma l’ipoteca potrebbe essere anche di tipo legale come nel caso di un pignoramento in cui potrebbero esserci dei creditori interessati ad attaccare il bene in questione. Quindi fai molta attenzione a questo aspetto.

4. Planimetria Catastale

La planimetria catastale permette di accertare che l’immobile sia conforme a quanto dichiarato in Catasto. Verifica attentamente la corrispondenza tra lo stato di fatto e quello che invece è riportato in planimetria. Se dovessero esserci delle difformità puoi chiedere al proprietario di sistemare la documentazione. Anche perché in fase di rogito il Notaio mostrerà ad entrambi la planimetria e la vostra dichiarazione verbale di corrispondenza verrà messa per iscritto sull’atto.

Nel caso di acquisto di un terreno avrai invece l’estratto di mappa.

5. Documentazione Urbanistica

In realtà si tratta di una serie di documentazioni che attestano la regolarità Edilizia e Urbanistica del bene in questione.

Innanzitutto devi conoscere la data di costruzione dell’immobile e se é ante ‘67 o meno. Per gli immobili costruiti prima del 1967 non è necessario fornire la documentazione edilizia, l’immobile è trasferibile con la semplice dichiarazione attestante che la sua costruzione è antecedente al 1967. Se sono stati fatti lavori successivamente o l’immobile è stato costruito dopo il 67 cerca di ricostruire se possibile tutti i vari passaggi che lo hanno portato a l’immobile che è ora; non solo l’ultima concessione, ma licenze precedenti, eventuale condoni, varianti in corso d’opera ecc…cerca di recuperare tutta la documentazione possibile.

Se stai acquistando un terreno o un’abitazione che ha un terreno di pertinenza superiore a 5.000 metri quadri, devi farti dare anche il Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU). Questo certificato ti darà indicazioni sulla catalogazione rispetto al Piano Urbanistico del Comune ma anche e soprattutto se sono presenti vincoli.

6. APE

L’APE, ovvero il certificato energetico dell’edificio, è un documento che ha validità di 10 anni, volto a descrivere le prestazioni energetiche della casa dando anche indicazioni per il miglioramento delle stesse.

È un documento che ti verrà consegnato in originale al momento dell’atto, però già prima dell’acquisto dovresti conoscere a che classe energetica appartiene l’edificio perché ovviamente questo può influire sul prezzo dell’immobile. Se ti rivolgi ad un agenzia queste sono già obbligate per legge ad esporre i dati energetici degli immobili in vendita.

7. Documentazione condominiale

Ovvero, se stai acquistando un immobile in condominio, il Regolamento condominiale più la Dichiarazione dell’Amministratore di condominio.

Questa dichiarazione è importante perché attesterà l’assenza o meno in capo all’attuale proprietario di spese pendenti (e quindi se lui si è in regola o meno con tutti i pagamenti degli oneri condominiali), l’indicazione di eventuali spese straordinarie già deliberate, e infine l’assenza o meno di eventuali liti in corso.

8. Certificazione degli impianti

Queste certificazioni riguardano sia l’impianto elettrico, sia impianto idrico, sia l’impianto di riscaldamento/condizionamento. Attestano la conformità alla normativa in materia di sicurezza e vengono rilasciati dalle ditte alla conclusione dei lavori.

Questo sono gli otto documenti essenziali per una compravendita sicura.

Ma come ti avevo promesso, ti svelerò adesso qual è quel documento in più che serve e non serve. c’è tanta confusione in giro e l’ho messo da parte perchè merita un approfondimento.

Il documento è…rullo di tamburi…il certificato di agibilità.

Il certificato di agibilità

Dirai “Ma come Adele, il certificato di agibilità non serve?”

In realtà ti rispondo “ni” e alla fine capirai il perché.

Ma permettimi di fare prima un piccolo passo indietro. Anni fa si parlava di abitabilità sia di agibilità. Per semplificare le cose le hanno poi unificate in un unico certificato, ovvero il certificato di agibilità.

Fino al 2016 la procedura era questa: un tecnico abilitato, alla conclusione dei lavori, presentava una richiesta in Comune, il quale rilasciava il certificato. Nel 2016 questo certificato è stato abolito, quindi di fatto non esiste più. Dunque se tu compri una casa costruita o che è stata ristrutturata in maniera pesante, diciamo, dopo il 2016, è inutile chiedere il certificato di agibilità al proprietario perché lui ne sarà sicuramente sprovvisto. Da quattro anni, infatti, basta una Segnalazione Certificata a firma del tecnico depositata in Comune. Quindi oggi è questa dichiarazione del tecnico che devi chiedere al proprietario e non il certificato di agibilità.

Ti dicevo che c’è un pò di confusione perché tempo uscì una circolare del Consiglio del Notariato della Regione Toscana in cui veniva dichiarato che immobili privi di certificato di agibilità non potevano essere compravenduti.

In parte è corretto, perché se io acquisto un appartamento per viverci e non ci posso abitare di fatto l’immobile non assolve alla funzione per cui è nato.

In realtà ci sono situazioni, come nel caso di immobili collabenti, in cui l’agibilità non può essere certificata. Pensa ad esempio a un casale in campagna, diroccato, senza tetto, senza impianti. Non può essere dichiarato agibile, ma io lo posso acquistare, ristrutturare e poi usare.

Quindi non è corretto dire che un immobile privo di agibilità non sia vendibile o che l’atto sia nullo. L’atto vale anche in assenza di certificato purché, condizione essenziale attenzione, la mancanza sia espressamente dichiarata mettendola nero su bianco, e che quindi l’acquirente sia consapevole di quello che sta acquistando.

Questi sono i documenti importantissimi da controllare per un acquisto immobiliare sicuro.

Io ti consiglio per quanto è possibile di verificare tutti già prima di fare un’offerta economica. Sicuramente sembrerai, nei confronti del proprietario o dell’Agenzia, fin troppo zelante, ma fidati, quello che non controlli oggi te lo potresti ritrovare in futuro come un problema da risolvere.