Se parlando di immobile di lusso ti chiedessi di darmi la definizione, cosa mi risponderesti?
Provo a indovinare…un’abitazione sfarzosa? Con un grande giardino? Con un’ampia metratura? Con una piscina? Con un prezzo superiore al milione di euro?

Se mi rispondessi così, ti direi “ni”. Ci sono alcune cose che sono corrette, che però andrebbero definite meglio, altre, tipo il prezzo, che non sono assolutamente degli indicatori; il prezzo è piuttosto una conseguenza di quelle che sono le caratteristiche di un immobile.

Cosa dice la legge sull’immobile di lusso

Per definire quando un immobile è di lusso esistono delle caratteristiche ben precise definite per legge ed è importante conoscerle, perché se sono stati normate un motivo ci sarà!

Il primo riferimento risale al 1969, si tratta del Decreto Ministeriale n.1072 del 02/08/69. Questo Decreto stabilisce quali sono i parametri per definire esattamente un immobile di lusso.
Non starò qui a farti tutto l’elenco perché è veramente lungo; lo puoi trovare tranquillamente su Google.

Quello che è importante, però, è capire ad esempio un aspetto, cioè quello del calcolo della metratura.

Il Decreto stabilisce che, perché un immobile venga considerato di lusso, deve avere una superficie utile superiore a 240 mq escluso cantine, verande, balconi, terrazzi e posto auto.
C’è stato il caso di un contribuente che ha perso una causa contro il Fisco perché nel calcolo della metratura aveva escluso un sottotetto e un locale seminterrato con accesso dall’interno dell’abitazione perché non avevano i requisiti di abitabilità, avendo un altezza inferiore a 2,40 mt. Ebbene, la Corte di Cassazione ha dato ragione al Fisco perché questi due locali non sono esclusi dal Decreto e, pur non soddisfacendo il requisito di “abitabilità”, soddisfacevano quello di “usabilità”, e quindi potevano essere considerati nel calcolo del calcolo della metratura.

Il Decreto Ministeriale è un decreto vecchio di cinquant’anni, quindi potrai benissimo immaginare quanto ricorsi ci sono stati nel corso del tempo; per questo si è percepita la necessità di definire ancora meglio il concetto di lusso.

In particolare, il Decreto semplificazioni n.175/2014 all’art.33 stabilisce che, in via quasi esclusiva, un immobile può essere considerato di lusso se appartiene a determinate categorie catastali che sono:

– A/1 Abitazioni di tipo signorile, ossia fabbricati ubicati in zone di pregio e con caratteristiche e finiture superiori alla media;

– A/8: Abitazioni in ville, ovvero immobili residenziali che tra le loro pertinenze possono vantare un parco o un giardino, e che vantano finiture di pregio;

– A/9: Castelli e palazzi di eminenti pregi storici e artistici, che per la loro struttura, ripartizione interna o ampiezza dei volumi non rientrano tra i modelli tipo delle altre categorie.

Approfondendo ancora di più, ti ho detto prima che quasi sempre vengono considerate le categorie catastali. Infatti queste vengono considerate soltanto se stai acquistando da un privato; se invece stai acquistando da impresa, i criteri da considerare saranno quelli del Decreto ministeriale del 1969.