Cosa dice la legge sulla compravendita di immobili con problemi come può essere per esempio quello della muffa in casa?
A difesa dell’acquirente interviene il Codice Civile con l’articolo 1490: “Garanzia per i vizi della cosa venduta”.
La legge dice che nello stipulare un contratto di vendita, il venditore ha l’obbligo di garantire l’acquirente dai “vizi della cosa”. Si deve impegnare cioè a vendergli la cosa esente da vizi o difetti che:
- la possano rendano non idonea all’uso normale a cui è destinata
oppure
- ne riducano in modo rilevante il valore.
Se un immobile dovesse presentare dei problemi come ad esempio chiazze di muffa, potrebbe definirsi “viziato” perché la presenza di muffa in casa potrebbe non rendere più gli ambienti idonei all’uso per cui sono stati destinati (ovvero quello della permanenza di cose e persone) e ne può quindi ridurre significativamente il valore.
La legge punisce la malafede del venditore che, a conoscenza dei vizi del proprio immobile, lo tace al compratore.
In questo caso il compratore avrebbe il diritto di seguire due strade:
- chiedere una riduzione del prezzo (ai sensi dell’art. 1492 del Codice Civile)
- chiedere la risoluzione del contratto (ai sensi dell’art. 1492 e 1493 del Codice Civile) e dunque l’annullamento della compravendita.
Oltre naturalmente il diritto previsto dal Codice Civile di richiedere un risarcimento del danno da parte del venditore.
Allo stesso modo, però, la legge riconosce che la garanzia per i vizi della cosa venduta decade nel caso in cui il compratore dovesse acquistare l’immobile consapevole dei vizi presenti o se tali vizi fossero facilmente riconoscibili.
Il caso della muffa in casa
Nell’agosto del 2021 la Corte di Cassazione ha dovuto sentenziare proprio su un caso riguardante problemi di muffa in casa.
L’oggetto della compravendita era un appartamento situato nel Comune di Verona, da principio presentato e pubblicizzato come “completamente ristrutturato”.
Acquirenti e venditori stipulano il rogito e fin qui tutto bene, se non fosse che, poco dopo l’acquisto, gli acquirenti rilevano e contestano importanti problemi di umidità sull’immobile stesso, tali da necessitare di interventi urgenti di manutenzione.
In considerazione del problema, gli acquirenti lamentano i costi da dover sostenere e un deprezzamento del valore dell’immobile; chiedono così alla parte venditrice la restituzione della parte del prezzo corrispondente alla diminuzione del valore e un risarcimento danni.
La sentenza del Tribunale
Il Tribunale di prima istanza, accertata l’effettiva presenza di vizi sulla cosa venduta, ne aveva ridotto il prezzo in misura pari al costo per l’intervento di eliminazione del problema.
La sentenza della Corte di Cassazione
Successivamente però, la Cassazione ha invece stabilito che, se i vizi dell’immobile in vendita (in questo caso la muffa in casa) non erano stati in alcun modo nascosti dal venditore, quest’ultimo non ha colpe e l’acquirente non può richiedere né la restituzione di una somma di denaro, né il risarcimento del danno.
La motivazione della sentenza
Nel respingere il ricorso, la Corte di Cassazione ha evidenziato che nel caso specifico i vizi dell’immobile erano evidenti e di facile riconoscibilità, che “vi era stata visibilità delle macchie, viste anche da altri visitatori dell’appartamento” e che non erano state messe in atto “operazioni fraudolente di occultamento a mezzo di utilizzazione dell’arredamento al fine di nascondere”.
Cosa dice la legge in generale rispetto ai vizi di un immobile
Inoltre, secondo un ormai consolidato orientamento giurisprudenziale, “l’utilizzazione per la presentazione di quanto proposto in vendita come idoneo al buon funzionamento o completamente restaurato non equivale automaticamente ad una dichiarazione di esenzione da vizi (ex plurimis: Cass. n.ri 2862/1997 e 695/2000)”.
