Ogni chiusura d’anno porta con sé bilanci, così come ogni nuovo anno porta previsioni più o meno attendibili e il mercato immobiliare non è da meno.

Continua a leggere per vedere nel dettaglio l’andamento del mercato immobiliare, capire in che direzione sta andando e decidere strategicamente come muoverti.

Trend negativo per il mercato immobiliare

Il settore delle compravendite immobiliari purtroppo chiude il 2018 con un bilancio non propriamente positivo.
I dati che emergono rivelano, infatti, un settore ancora segnato e che arranca con difficoltà per risalire la china. La bolla immobiliare scoppiata nel 2013 ha messo in ginocchio non solo i singoli proprietari di casa ma anche interi comparti legati alle compravendite immobiliari (come ad esempio il settore delle costruzioni).
Ma analizziamo insieme i dati.

Aumentano le compravendite ma calano i prezzi

E’ uscita proprio in questi giorni la relazione ISTAT con le stime preliminari relative alle compravendite concluse nel terzo trimestre del 2018.

Gli indici diffusi dall’Istat sono elaborati facendo riferimento alla cosiddetta “Base dati compravendite immobiliari”, costruita incrociando i dati del Catasto Edilizio Urbano con le note di trascrizione degli atti di compravendita immobiliare.
Questi ultimi dati hanno acquisito rilevanza statistica a partire dal 2006, quando con il Decreto Bersani è stata introdotta la possibilità di considerare il valore catastale dell’immobile come base imponibile per il calcolo delle imposte “indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell’atto”, ovvero dal prezzo pagato per l’acquisto di un dato immobile.
Ciò ha permesso di ottenere una maggiore coerenza tra i due prezzi (quello dichiarato ai fini fiscali e quello effettivamente pagato per la compravendita) e di far emergere così il valore reale del prezzo, fino a quel momento troppo spesso falsato.

Quello che emerge dai dati Istat è che, mentre continua ad aumentare il numero delle compravendite immobiliari attestandosi a un +6,8% (dato registrato nel terzo trimestre del 2018 dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate), i prezzi in generale riprendono a scendere dopo la timida crescita del trimestre precedente.

Ad oggi infatti l’indice dei prezzi delle abitazioni acquistate dalle famiglie, per fini abitativi o per investimento, è diminuito dello 0,8% rispetto al trimestre precedente.

In realtà, approfondendo, il ribasso dei prezzi si registra unicamente per le abitazioni già esistenti, che rappresentano l’80% dell’intero mercato immobiliare e che registrano una variazione negativa pari a -1,3% (-0,8% nel trimestre precedente).

Al contrario, per le abitazioni nuove i prezzi registrano un rialzo del +1,4% (+1,2% nel trimestre precedente).

Vendo o non vendo? Questo è il dilemma

Sulla base di questi dati, se sei un proprietario di casa probabilmente ti starai chiedendo se questo sia il momento adatto per vendere o se piuttosto convenga attendere tempi migliori, ma trovare risposta a una domanda così delicata è veramente arduo poiché ci sono in ballo diverse variabili.
Devi considerare infatti anche le conseguenze di una “non vendita”, come un mercato in balìa di una situazione politico-economica non certo delle migliori, gli aumenti costanti di Imu e tasse varie, le spese di manutenzione dell’immobile ecc…

E’ questo il motivo per cui il numero delle compravendite sale nonostante i prezzi continuino a scendere.

Considera però che, se è pur vero che i prezzi di vendita sono bassi, se hai necessità di vendere per poi acquistare una nuova proprietà, nel momento dell’acquisto potresti imbatterti in qualcosa di interessante.
E infatti…

Compro o non compro? Compro!

Ovviamente ogni medaglia ha il suo rovescio e dunque se stai pensando di comprare casa per viverci questo si rivela un periodo particolarmente favorevole!

Le banche hanno ripreso ormai da tempo a concedere mutui e, nel caso di ristrutturazioni, le agevolazioni fiscali sono state confermate per tutto il 2019; inoltre il mercato offre ormai da tempo numerose opportunità di investimento interessanti (non uso mai il termine “occasioni” perché prevede che sia in atto una svendita e che qualcuno all’interno del processo stia perdendo; idea che non mi piace per niente).

Se invece non hai bisogno di andarci ad abitare e vorresti investire del denaro in un immobile per business, ma non sei sicuro di poter aspettare una ripresa del mercato decisa e hai anche il minimo sentore che potresti avere la necessità di recuperare in fretta l’investimento, ovviamente ti sconsiglio di acquistare.

Questo perché, nonostante una tendenza alla ripresa del mercato, rivendere nell’immediato significherebbe avere un guadagno limitato se non a rischio. Devi considerare infatti sia il fatto che i prezzi di vendita, come abbiamo appena visto, restano bassi, sia il fatto che al prezzo di acquisto dovrai aggiungere imposte e spese varie, oltre ovviamente alla plusvalenza se rivendi prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto; tutte spese che dovrai recuperare con la vendita. Dunque un’operazione di questo tipo non sarebbe molto ragionevole.

Più proficuo oggi, invece, sarebbe a mio avviso indirizzare l’acquisto verso un immobile “usato” (poiché i prezzi del “nuovo” sono in rialzo) e da mettere a reddito.
La ripresa economica ha, infatti, portato a un aumento generale del numero di casi di affitto per abitazione principale, con conseguente aumento dei canoni di locazione e di riflesso dei rendimenti delle abitazioni per i proprietari.
Facendo un ragionamento veloce, in questo momento, acquistando un immobile esistente, potresti:

– comprarlo a un buon prezzo;
– sfruttare magari le agevolazioni per ristrutturazioni o efficientamento energetico per aumentarne il valore;
– metterlo a reddito per avere una proprietà che ti possa garantire un flusso di cassa o che comunque si ripaghi da sé;
– rivenderlo in un momento successivo quando i prezzi rialzeranno.

In conclusione

Quindi, ricapitolando…

Se sei un proprietario non è conveniente vendere in questo momento, ma se decidi di tenere un immobile questo ti dovrebbe garantire un’entrata economica o come minimo non pesare sul tuo portafogli (dovrebbe essere messo a reddito in qualche modo); altrimenti saresti in perdita comunque.

Se invece stai pensando di fare un investimento, assicurati di non aver bisogno di rivendere a breve. Acquistarlo a buon prezzo e metterlo a reddito per garantirti delle entrate passive rappresenta in questo momento la scelta più azzeccata.

Per approfondire puoi leggere il report dell’Istat citato in questo articolo.