La guerra tra Russia e Ucraina sta mettendo in allerta il mondo intero e la domanda che in questi giorni ci stiamo facendo in tanti è se questa situazione influenzerà il mondo degli investimenti in Italia e se il mattone possa essere ancora considerato una scelta sicura all’interno di uno scenario futuro così incerto. 

Una bella domanda, pesante.

Il binomio guerra e investimenti non è certo facile da gestire e la cosa più corretta da fare in questo momento, secondo me, sarebbe prima analizzare la situazione passata, per capire in base alla situazione presente quale potrebbero essere poi gli scenari futuri.

Quindi facciamo un attimo un passo indietro.

Cosa è successo con il Coronavirus

L’Italia, come il resto del mondo, è reduce dalle scosse dovute alla pandemia da coronavirus e in realtà non ne siamo ancora usciti del tutto.

Nonostante le previsioni non proprio rosee avanzate negli anni scorsi riguardo il mercato immobiliare, in realtà questo ha retto e direi anche abbastanza bene.

Considerando quello che sarebbe potuto succedere, davanti a una crisi imprevista quanto assolutamente nuova, gli operatori del settore si sono dichiarati soddisfatti e anche i dati relativi alle compravendite nel 2020 e 2021 confermano che il mercato degli immobili in Italia ha retto bene quella che poteva invece essere tranquillamente una nuova crisi immobiliare come quella del 2006, quando i prezzi delle case in Italia sono crollati in maniera vertiginosa.

Dal 2006 i prezzi degli immobili in Italia sono progressivamente cresciuti e questo trend si è mantenuto anche nei due anni di pandemia da coronavirus.

Ci sono stati degli alti e bassi, certamente, ma la tendenza è stata comunque in salita.

I dati che vedete sono dei dati Istat, ma anche confrontando altre fonti si nota come ci sia stato a cavallo tra la fine del 2019 e l’inizio del 2020 un calo dei prezzi (quindi poco prima o comunque  coincidente con la pandemia) per poi ritrovare un aumento progressivo dei prezzi dal 2020 a oggi.

Complice anche la collaborazione delle banche che hanno tenuto i tassi di mutuo ai minimi storici, le compravendite sono rallentate ma non si sono arrestate. 

E questa non è una cosa da poco.

Le difficoltà del mondo immobiliare

Infatti il fatto che le compravendite abbiano subito un rallentamento non è dovuto solo agli acquirenti che magari sono stati più cauti oppure si sono trovati in difficoltà. 

Il rallentamento è stato la conseguenza di un’altra situazione.

Ci sono stati nei mesi passati decreti legge che si susseguivano con una frequenza quasi quindicinale, con cui venivano imposte chiusure, aperture, poi nuove chiusure, limitazioni negli spostamenti, nelle aperture delle attività.

Le agenzie immobiliari sono state chiuse per mesi senza la possibilità di ricevere i clienti in ufficio o far visionare gli immobili.

Per mesi c’è stata una grandissima confusione e anche gli operatori del settore immobiliare non sapevano bene come muoversi.

Ad esempio quando hanno iniziato a riaprire le varie attività, per me come per tutti gli altri colleghi Property finder o agenti immobiliari era sorto il problema di come fare le visite negli immobili che erano abitati da altre persone.

Prova ad immaginare: autocertificazioni per eventuali controlli ai posti di blocco, poi mascherine, gel disinfettante, copri-scarpe, far uscire prima le persone, arieggiare i locali, fare la visita, far arieggiare di nuovo i locali, far rientrare le persone in casa…insomma non ti dico le difficoltà di dover lavorare in una situazione del genere, senza contare i rischi che ben sappiamo.

A questo aggiungiamo anche un’altra cosa. 

Non vuole essere una critica, ma è un dato di fatto, che in Italia le agenzie immobiliari sono un pò lente nelle innovazioni, tendono a fare sempre alla vecchia maniera e gli agenti immobiliari mediamente non sono bravissimi con le tecnologie (parlo di foto professionali, visite virtuali agli immobili, firme digitali e firme remote per potersi scambiare documenti a distanza ecc…). 

Sfruttare la tecnologia che abbiamo a disposizione avrebbe permesso di bypassare difficoltà fisiche, invece, l’intero comparto degli agenti immobiliari che era statico da anni, si è trovato impreparato e si è  dovuto riadattare da un giorno all’altro a una nuova situazione.

E chiaramente tutto questo non poteva agevolare le compravendite.

Il mercato immobiliare in tempo di pandemia

Però come ho detto si è lavorato comunque, sono stati rimandati i rogiti, ma alla fine le chiusure ci sono state.

Quindi nonostante la crisi pandemica, nonostante le difficoltà oggettive riscontrate dai lavori del settore, il mercato degli immobili in Italia ha retto; e questo è un dato di fatto.

Questo è quello che è successo fino a poco tempo fa. Veniamo a oggi.

Il mercato immobiliare in tempo di guerra

A parte il momento di incertezza che potrebbe rendere le persone più caute negli investimenti in generale e quindi rallentare i mercati come in tempo di pandemia, ci sono delle questioni oggettive che sicuramente stanno influenzando e influenzeranno in qualche modo l’economia in generale del nostro paese.

In seguito alla crisi tra Russia e Ucraina, infatti, sono stati operati sequestri i nei porti di Sanremo e di Imperia dei mega yacht degli armatori russi e imposte pesanti sanzioni sempre ai ricchi russi, che al momento sono bloccati negli acquisti e nell’accesso ai propri beni immobili presenti sul territorio italiano. 

I russi rappresentano per l‘Italia una grossa fetta di mercato, all’interno di un segmento molto particolare che è quello del mercato del lusso, che sarà anche una fetta piccolissima dell’intero mercato italiano, ma muove delle quantità di denaro impressionanti.

I clienti russi sono mediamente clienti alto spendenti e dunque i settori che risentiranno di più di tutto ciò saranno sicuramente quelli legati al segmento lusso, come:

– il mondo del fashion

– il mondo della nautica 

– il turismo di lusso. Siamo alle soglie della primavera, in apertura di quella che in molte regioni è la stagione turistica e queste limitazioni avranno sicuramente un decisivo impatto sul settore, che purtroppo si somma già al periodo nero da coronavirus.

Infine c’è il mondo del real estate di lusso che è quello che io conosco in maniera diretta perché ci lavoro da anni.

Il mondo del real estate a sua volta non comprende solo gli immobili residenziali, ma anche ad esempio il retail, che ha subito grosse perdite durante la pandemia e che vede oggi aggiungersi come abbiamo detto le sanzioni ai ricchi russi che impediscono loro di effettuare acquisti in Italia

Un altro settore che potrebbe essere colpito da questa crisi è quello della logistica, che in tempo di pandemia ha registrato un boom, ma per il quale oggi invece è difficile fare una previsione.

Guerra e investimenti

Chiaramente nessuno di noi ha la sfera di cristallo per poter stabilire con certezza cosa succederà nei prossimi mesi, ma probabilmente, in considerazione di tutti i discorsi fatti finora, rispetto ad altri settori, come quelli che abbiamo appena visto oppure quelli legati in maniera diretta alle energie o ai mercati finanziari, a causa della guerra forse il settore degli investimenti residenziali registrerà delle conseguenze minori. 

Lo abbiamo visti prima con la crisi pandemica; il Real Estate risponde a logiche di mercato basate su cicli medio-lunghi e difficilmente si vede una ripercussione sui prezzi nel breve termine.

Quindi, considerando che, come abbiamo detto all’inizio, dal 2019 finora i prezzi sono stati in salita, la cosa più probabile è che la tendenza resti tale o al massimo rallenti. Magari si registrerà un calo dei prezzi (e speriamo non un crollo) ma non nell’immediato.

Una cosa sicura è che il mercato residenziale dovrà fare i conti con l’inflazione in aumento e con un probabile innalzamento dei tassi sui mutui. 

Con la guerra caleranno gli investimenti sul nuovo

Se all’aumento dell’inflazione e die tassi di mutuo aggiungiamo l’innalzamento dei costi delle materie prime e dei materiali per l’edilizia, e di conseguenza un incremento dei costi di costruzione degli immobili, probabilmente il dato più negativo nel breve-medio termine si registrerà per gli immobili nuovi.

A seguito della guerra potrebbe quindi calare la domanda di investimenti sul nuovo in favore dell’ usato che in genere è più economico già di per se e che magari è anche stato rivalutato tramite lavori sfruttando il Superbonus 110% o tutte le altre agevolazioni fiscali previste per le ristrutturazioni.