Cosa prevede l’Ecobonus 110% per il condominio?

Ti ho già parlato in un altro articolo dell’Ecobonus 110%, di come funziona, quali sono i lavori ammessi e chi ne può usufruire.

In questo articolo vedremo nello specifico le indicazioni del governo per quanto riguarda i condomini e come conviene muoversi.

Facciamo però prima una premessa.

L’Ecobonus 110% e il Condominio

L’Ecobonus 110% è nato con l’intento di spingere i proprietari di immobili a riqualificare sia dal punto di vista della sicurezza sia dal punto di vista ambientale gli edifici in cui si vive e dove di fatto ci sono i massimi consumi a livello energetico.

Si rivolge alle famiglie che abitano o in edifici unifamiliari, o in case popolari (sempre di proprietà di famiglie e non di imprese) o in appartamenti in condominio.

Il Decreto Rilancio con l’Ecobonus 110% in realtà si concentra soprattutto sui condomini, tanto che l’abitazione in questione può essere anche una seconda casa se situata all’interno di un condominio.

Ma perché il Decreto si concentra proprio sui condomini?

Perché in Italia il patrimonio edilizio è rappresentato da oltre 1,2 milioni di condomini. E, a differenza delle case indipendenti, dove magari c’è un’attenzione maggiore all’edificio nel suo complesso e le migliorie sono fatte più spesso, il 90% dei condomini in Italia invece sono antiquati e hanno prestazioni energetiche scarsissime; quindi sono altamente energivori.

Su questa base, il Decreto Rilancio (che al momento deve ancora essere convertito in Legge), prevede che, in caso di abitazione in condominio, i lavori debbano riguardare la totalità dell’edificio.

Non sono detraibili lavori fatti in maniera indipendente.

Anche perché quando si considerano i lavori ammessi e si parla di riqualificazione, la norma fa riferimento all’edificio, non parla di singole unità immobiliari.

Cosa significa?

Questo significa che, come ho detto nel video precedente, il progetto deve riguardare l’intero condominio e deve essere approvato dall’Assemblea Straordinaria.

Significa anche che è l’Amministratore di Condominio il responsabile di reperire progettista (perché ovviamente va fatto un progetto di riqualificazione) e impresa esecutrice.

È chiaro che questo complica le cose per chi è interessato a fare questo tipo di interventi sulla propria abitazione ma si trova all’interno di un condominio.

Però come ho detto prima l’intento della norma è quello di invogliare i condomini nel fare una ristrutturazione, permettendo di farla di fatto in forma gratuita.

Che poi ovviamente una prestazione migliore dell’intero edificio porterà benefici a ogni singolo condomino, sia in termini di comfort interno, sia in termini di risparmio sui consumi, ma anche con un aumento del valore degli immobili stessi.

Quale dovrebbe essere (e dico dovrebbe, perché ripeto non c’è nulla di definitivo) l’iter in caso di un condominio?

L’iter

Per la prima parte l’iter è comune ai normali lavori che si fanno in condominio. Il primo step è sicuramente affidare all’Amministratore di Condominio il compito di reperire un Progettista qualificato che possa analizzare l’edificio in questione e redigere una prima Attestazione di Prestazione Energetica. In questo modo si potrà capire qual è la base di partenza e individuare possibili interventi migliorativi.

Il tecnico potrebbe anche abbinare una perizia statica per evidenziare eventuali interventi anche sul fronte del Sisma bonus.

L’approvazione dei lavori da effettuare, per cui è richiesto un progetto tecnico e un capitolato, spetta all’Assemblea Straordinaria di condominio.

Una volta ottenuto il via libera dell’Assemblea, sarà sempre compito dell’Amministratore di condominio contattare varie imprese, farsi fare i preventivi e portarli all’esame dell’Assemblea.

La documentazione

Ovviamente se ci sono permessi da richiedere al Comune o alla Soprintendenza, deve essere fatto tutto con la massima diligenza per evitare contestazioni e annullamento delle agevolazioni richieste o ottenute.

Inoltre è responsabilità sempre dell’Amministratore di Condominio provvedere al piano dei pagamenti per SAL (Stato di Avanzamento dei Lavori) tramite bonifici parlanti.

Alla conclusione dei lavori, dovrà essere inviata la documentazione energetica all’Enea per attestare il salto di classe energetica e soprattutto certificare all’Agenzia delle Entrate la spesa sostenuta per la totalità dei lavori con l’indicazione della detrazione spettante per la quota imputata ad ogni singolo condomino.

Ecobonus e Condominio. Ricapitolando

Rispetto a quella che è la norma attuale, non si possono fare lavori in condominio in autonomia.

Come più volte ho ribadito, manca ancora la Legge ufficiale e le Linee guida che permetteranno a progettisti e imprese di comprendere meglio quali sono criteri e procedure.

È ovvio che, avendo a disposizione solo 18 mesi di tempo per fare tutto, se ti trovi in condominio, essendoci comunque dei tempi tecnici per convocazione di assemblee, approvazioni e cose varie, magari conviene iniziare a parlarne per sondare il terreno e capire anche quanti tra i proprietari delle unità immobiliari, sarebbero favorevoli.

Se invece hai interesse ad acquistare un appartamento che si trova all’interno di un condominio, in questo momento non puoi ovviamente avere notizie certe, poiché non facendo parte dei proprietari delle unità immobiliari non puoi partecipare alle assemblee. Potresti provare a chiedere al proprietario ma soprattutto all’Amministratore se il condominio si sta muovendo in questo senso, ma nulla di più.

In questo caso ti sconsiglio di prenderlo in considerazione con un parametro per una possibile scelta tra un appartamento e un altro. Io lo considererei piuttosto un di più, ma non un elemento determinante.

Però ripeto, siamo ancora in attesa. Queste sono le linee generali, ma potrebbero esserci, con il passaggio a Legge, delle modifiche magari con l’inserimento della possibilità di intervenire in maniera singola e indipendente anche in condominio e usufruire comunque dell’ecobonus 110 per cento.