Questo articolo fa parte di una Miniserie in tre parti, intitolata “3 Passaggi per comprare casa”, in cui vedremo i tre passi fondamentali da compiere per comprare casa, ovvero: Proposta irrevocabile di Acquisto, Preliminare di Compravendita, Atto notarile.
Ma ti dico subito che questi passaggi non sono obbligatori. Nel senso che tu potresti fare, come ti ho appena detto, Proposta-Preliminare-Atto, oppure tranquillamente Proposta-Atto (saltando il compromesso), Preliminare-Atto (se c’è già un accordo sul prezzo) o addirittura, anche se è un pò “estremo” diciamo, direttamente l’Atto.
In questo articolo vedremo il primo di questi tre passaggi, ovvero la Proposta Irrevocabile di Acquisto. Vedremo
- cos’è
- quale deve essere la durata
- le garanzie
- la caparra
Cos’è un Proposta Irrevocabile d’Acquisto?
La Proposta d’Acquisto, lo dice il termine stesso, altro non è che a tua offerta economica per l’acquisto di un determinato immobile.
La Proposta deve essere:
- scritta
- accompagnata da un assegno
Gli accordi verbali non hanno nessun valore legale, ovviamente, e non ti consiglio di prendere accordi verbali con nessuno; metti tutto bene nero su bianco.
Ma attenzione: la Proposta d’acquisto è un contratto a tutti gli effetti e nel momento in cui viene firmata e controfirmata questa vincola le parti; quindi fai molta attenzione a quello che viene messo per iscritto!
Su internet ci sono decine di moduli di proposte d’acquisto da scaricare, ma io non ti consiglierei di utilizzare quella modulistica perché non hai nessuna garanzia sul tipo di contenuto.
Rivolgerti a un professionista e utilizzare una modulistica ufficiale è sicuramente una garanzia in più per la tua compravendita, perché la modulistica che utilizza un consulente immobiliare è impostata da studi legali e spesso è fornita dalle associazioni di categoria. Inoltre un consulente immobiliare regolare (e non abusivo) ha l’obbligo per legge del deposito della propria modulistica presso la Camera di Commercio che controlla la regolarità dei contratti e l’assenza di clausole vessatorie, cioè clausole dannose per l’acquirente o per il venditore.
Cosa contiene una Proposta d’acquisto?
Una Proposta d’acquisto immobiliare però non contiene solo la tua offerta economica, ma anche una serie di voci che fanno riferimento a:
- le tempistiche per la chiusura dell’affare
- le modalità di pagamento
Al venditore infatti, potrebbe andare bene l’offerta economica, ma non le tempistiche che proponi ad esempio. Tutto fa parte della proposta e tutto è negoziabile tra le parti.
La proposta può essere firmata solo da te come acquirente ma deve essere accettata per iscritto da tutti i proprietari dell’immobile, nessuno escluso.
Quanto deve durare una Proposta d’Acquisto?
Nel momento in cui tu farai la tua offerta segnerai anche un termine entro il quale il venditore deve comunicare se accetta la tua proposta.
Ti consiglio di stabilire un tempo abbastanza breve; generalmente 7-10 giorni sono più che sufficienti per avere una risposta, a meno di situazioni particolari.
La caparra confirmatoria
La proposta è accompagnata normalmente da un assegno a titolo di “caparra”. Una cosa importante: l’assegno relativo alla caparra deve essere intestato direttamente al venditore” e non all’Agenzia se c’è intermediazione.
L’assegno è rilasciato generalmente a titolo di “caparra confirmatoria” e in questo modo tu ti impegni a comprare l’immobile e il venditore si impegna a vendertelo. Se così non dovesse essere, e se una delle due parti si dovesse ritirare dal contratto, allora la caparra diventa una sorta di risarcimento per il danno subito.
Se tu ti dovessi ritirare ad esempio non rispettando le scadenze del contratto, perderesti la cifra posta come caparra che verrebbe incassata dal venditore e che avrebbe tutto il diritto di rivendere l’immobile ad un altro soggetto. Al contrario, se dovesse ritirarsi il venditore perché per esempio ha cambiato idea e deciso di non vendere più l’immobile o ha ricevuto un’offerta migliore della tua, lui dovrebbe non solo restituirti la cifra che avevi dato a garanzia ma darti in più la stessa cifra come risarcimento.
Quindi è evidente che più è alto l’importo della caparra, più le parti sono vincolate tra loro. Se tu lasci un assegno troppo basso, il venditore potrebbe riceve una proposta d’acquisto migliore, decidere di risarcirti, ma vendere poi l’immobile a una cifra più alta guadagnandoci nonostante tutto di più.
Io sento addirittura di assegni da €1.000, ma è ovvio che non si può pensare di bloccare un immobile con €1.000. Per poter essere sicuri di bloccare l’immobile, gli assegni di caparra dovrebbero essere a mio avviso di una cifra consistente e comunque in relazione all’importo finale dell’operazione.
Se la Proposta d’acquisto non venisse accettata?
Se la tua proposta non dovesse essere accettata, potrai riformulare la tua offerta, migliorandola rispetto alle aspettative del venditore, oppure ritirare il tuo assegno e lasciar cadere la compravendita così.
In questo caso l’Agenzia Immobiliare non ti può chiedere nulla come provvigione perché il diritto alla provvigione scatta nel momento in cui c’è un accordo tra le parti, ma in questo caso l’accordo non c’è.
Se la Proposta d’acquisto venisse accettata?
Se invece la tua proposta venisse accettata dal venditore, con la firma di quest’ultimo si concluderebbe di fatto l’accordo contrattuale ed entrambi sarete vincolati al rispetto di quanto contenuto nella proposta d’acquisto.
La proposta irrevocabile d’acquisto deve essere accettata così come l’hai decisa tu. Se il venditore ti fa una controfferta, o cambia anche solo elemento della proposta, questa non vale più nulla. A volte le modifiche volute dal proprietario vengono apposte dall’agente immobiliare a margine e controfirmate sulla proposta stessa. Questo è assolutamente sbagliato.
Quello è un contratto che tu hai già sottoscritto e non possono essere apportate modifiche. Se ci dovessero essere richieste differenti, va preparata una controproposta che ti verrà sottoposta e che se di tuo gradimento, potrai accettare. Se invece le nuove condizioni non ti dovessero soddisfare puoi tranquillamente non firmare e ritirare il tuo assegno.
La Condizione sospensiva
Nella proposta è possibile segnare uno o più condizioni sospensive, come ad esempio per te la concessione di un mutuo necessario per l’acquisto.
Se il mutuo non dovesse essere concesso dalla tua banca, allora la proposta decadrebbe, tu non avresti nessun obbligo nei confronti del venditore, l’assegno lasciato a titolo di caparra ti verrebbe restituito e si concluderebbe tutto come un nulla di fatto.
Fai attenzione a quello che sottoscrivi
Attenzione. Nel momento in cui sottoscrivi una Proposta d’acquisto questa diventa irrevocabile, dunque non puoi tornare sui tuoi passi, ma devi attendere la scadenza della proposta stessa. Quindi presta la massima attenzione a tutto quello che è scritto e se sono necessari verifiche o garanzie segnale nelle note.
Oltretutto nel momento in cui firmi tu sei vincolato, ma non è vincolato ancora il venditore che nel frattempo può valutare altre offerte.
Come ti dicevo questo è solo il primo passo da fare nella direzione della tua casa. Nei prossimi articoli di quest Miniserie vedremo gli altri step, ovvero il Preliminare di Compravendita e l’Atto Notarile.
