Plusvalenza di un immobile:
- Cos’è?
- Quando si paga?
- Come si calcola?
- Quali sono i costi detraibili?
- Quali sono le novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2020?
In questo articolo approfondiremo il concetto di Plusvalenza immobiliare per fare un pò di chiarezza sul doloroso argomento “imposte e tasse” in una compravendita immobiliare.
Innanzitutto cos’è la Plusvalenza di un immobile?
Cos’è la Plusvalenza di un immobile?
La Plusvalenza è il guadagno realizzato da chi, avendo acquisito un immobile ad un determinato valore, lo rivende successivamente per un corrispettivo maggiore, lucrando.
Quindi, detto in parole povere, la plusvalenza immobiliare altro non è che il guadagno che ottieni con la rivendita di un bene di tua proprietà.
Si realizza dunque nel momento in cui c’è una cessione a titolo oneroso di un immobile (edificio o terreno); se con questo trasferimento ottieni un guadagno economico, allora quel guadagno sarà in qualche modo tassato.
La Plusvalenza è stata introdotta per evitare manovre elusive a livello fiscale da parte di proprietari di immobili. Chi possiede un immobile può pensare di evadere le tasse facendo un’operazione triangolare:
- prima dona l’immobile a un familiare (tenendo presente che non si pagano imposte sulla donazione tra parenti in linea diretta fino a un valore di 1 milione di euro);
- poi incarica il nuovo proprietario di vendere l’immobile a un prezzo superiore, non generando in questo modo alcuna plusvalenza, perché di fatto quando il parente è diventato proprietario dell’immobile, non ha pagato alcun prezzo;
- l’ultima operazione consiste nel girare la somma ottenuta al vecchio proprietario.
Questa operazione astrattamente è fattibile ma, essendo chiaramente architettata per pagare meno tasse, avrà come risultato che la vendita resta valida, ma il donante subirà sicuramente un accertamento fiscale e l’operazione verrà tassata regolarmente con l’aggiunta delle sanzioni. Chiaramente per dedurre l’intento evasivo, tutta l’operazione si deve svolgere quasi contestualmente oppure in un breve periodo di tempo.
Quando si paga?
Se hai un immobile e lo vendi, devi pagare la plusvalenza se si verificano cumulativamente queste tre condizioni:
1) l’immobile lo hai acquistato a titolo oneroso o ricevuto per Donazione;
2) l’immobile lo hai acquistato (o costruito) da meno di cinque anni;
3) l’immobile in questione è un terreno edificabile secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.
Nel caso della donazione si considera come arco temporale dei 5 anni a partire dalla data di acquisto o costruzione facendo riferimento alla persona che ti ha donato l’immobile, e come costo d’acquisto o di costruzione sempre quello sostenuto dal donante.
Ti faccio un esempio per essere più chiara: ricevi in donazione un immobile da un tuo parente, che a sua volta è proprietario dell’immobile da 2 anni perchè lo ha comprato due anni fa. Se tu vendi l’immobile, dopo che siano trascorsi tre anni (in modo che sommando i 2 anni dal suo acquisto e i 3 anni in cui tu sei proprietario, il totale sia 5 anni) non ci sarà alcuna plusvalenza, anche se lo rivendi ad un prezzo maggiore.
Come si calcola la Plusvalenza?
La plusvalenza si calcola sulla differenza in positivo tra il costo di acquisto e il costo di rivendita del tuo immobile prima che siano trascorsi i 5 anni.
Quali sono i costi detraibili?
Dalla plusvalenza, però, possono essere detratti (articolo 68 comma 1 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi) i cosiddetti “costi inerenti”, ovvero tutte le spese, appositamente documentate, che hai sostenuto per quell’immobile:
- imposte pagate sull’acquisto;
- eventuale intermediazione immobiliare;
- spese notarili sostenute al momento dell’acquisto;
- spese sostenute dopo l’acquisto, come spese di manutenzione straordinaria o di ristrutturazione che hanno contribuito alla conservazione ed all’incremento del suo valore iniziale.
Sulla restante parte pagherai. Ma quanto si paga?
Tassazione sulla Plusvalenza di un immobile
La plusvalenza verrà inserita nella tua dichiarazione dei redditi alla voce “redditi diversi” e, in sede di dichiarazione annuale, concorrerà con gli altri tuoi redditi alla determinazione del reddito imponibile ai fini IRPEF.
Tranne che per i terreni edificabili (per i quali il pagamento avviene esclusivamente in sede di dichiarazione dei redditi) per le altre tipologia di immobili, con la la finanziaria del 2006 è stata prevista anche un’alternativa per la tassazione della plusvalenza.
Puoi infatti chiedere al Notaio, al momento della stipula dell’atto, l’applicazione di un’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito che pagherai contestualmente al rogito e che il notaio verserà nel momento in cui registrerà l’atto di vendita.
Fino a Dicembre 2019 l’imposta era pari al 20% della plusvalenza stessa; da Gennaio con la Legge di Bilancio 2020 (articolo 89) è stata innalzata al 26%, equiparando la tassazione sulla plusvalenza immobiliare a quella sulle rendite finanziarie innalzandola di 6 punti percentuali.
Quindi supponiamo che tu acquisti un immobile a €200.000; lo rivendi prima che siano trascorsi 5 anni a €250.000. La Plusvalenza che ne deriva sarà di €50.000, dunque se opterai per l’imposta sostitutiva, verserai in ede di stipula il 26% di €50.000, ovvero €13.000.
Nel caso tu non fossi l’unico proprietario dell’immobile? Ciascun cedente ha il diritto di effettuare l’opzione in riferimento al proprio reddito da plusvalenza a prescindere quindi dalla volontà degli altri.
Se devi pagare la tassazione sulla plusvalenza per la cessione di un immobile, entro cinque anni dall’acquisto, è opportuno valutare bene la situazione per scegliere che tipo di tassazione è più conveniente per il tuo caso specifico. In caso di dubbi, ti consiglio di rivolgersi a un consulente fiscale che sarà in grado di aiutarti a prendere la decisione migliore.
