Siamo arrivati finalmente al giorno dell’atto notarile. Finora hai firmato una Proposta irrevocabile di acquisto e un Preliminare di compravendita, ma oggi firmi davanti al Notaio l’Atto di acquisto e diventi proprietario dell’immobile.

Il contenuto di un atto notarile

Ma quali informazioni e quali dichiarazioni deve contenere un atto notarile di compravendita?

I contraenti

Innanzitutto le generalità dei soggetti coinvolti: tu che acquisti e il proprietario (ancora per poco) che vende la casa.

L’oggetto dell’atto notarile

Ovvero una descrizione dell’immobile in questione con i relativi dati catastali che lo identificano.

La dichiarazione unilaterale del venditore

Cioè la dichiarazione in relazione alla corrispondenza dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto in cui si trova l’immobile. È una dichiarazione del venditore, anche se poi la planimetria allegata all’atto la firmerete entrambi per attestare di essere consapevoli di quello che si sta vendendo e di quello che si sta acquistando.

La storia dell’immobile

Non è obbligatoria ai fini della validità del tuo acquisto ma è utile per ricostruire tutto l’iter che riguarda l’immobile in questione dal punto di vista della proprietà.

La storia che va ricostruita con precisione è invece quella Urbanistica.

Un immobile con abusi edilizi è incommerciabile e l’atto può essere nullo, ma queste restano sempre dichiarazioni del venditore. Esiste da un pò di tempo la cosiddetta Relazione Tecnica Integrata sottoscritta da un tecnico che attesta la regolarità dell’immobile sotto il punto di vista urbanistico, catastale, degli impianti ecc… Rappresenta una sorta di carta d’identità dell’immobile e in alcune regioni di Italia i notai la richiedono per poter stipulare. Purtroppo non è obbligatoria e avendo un costo (il tecnico non solo deve ricostruire la storia dell’immobile ma si assume anche delle responsabilità) molti venditori non la fanno.

Garanzie del venditore

Che l’immobile è libero da pesi, iscrizioni, trascrizioni pregiudizievoli

Il corrispettivo pattuito

Nell’atto vanno indicati tutti i pagamenti e le modalità di pagamento utilizzate tra i vari soggetti: il prezzo di acquisto, i pagamenti fatti fino a quel momento, come sarà pagato l’importo a saldo e le provvigioni per l’intermediazione se c’è stato l’intervento di un consulente immobiliare.

Tutti i pagamenti devono essere tracciati, quindi devono avvenire con assegni o bonifici e andranno segnati tutti gli estremi che individuano i pagamenti.    

Siccome fino a qualche anno fa le imposte si pagavano sul prezzo dichiarato in atto, difficilmente gli importi dichiarati davanti al notaio erano veritieri perché le parti si accordavano per poter risparmiare. Oggi non è più così; le imposte, salvo diversa richiesta, ovvero l’opzione del prezzo-valore, vengono pagati sul valore catastale desumibile con dei calcoli dalla visura catastale. Quindi non ha più senso una cosa del genere.

In riferimento alle imposte da pagare in sede di atto notarile ho già scritto un articolo.

L’Ape

Il venditore lo consegna al notaio per allegarlo all’atto di compravendita e lo consegna invece in originale a te, perché ti ricordo che è un documento che è legato all’immobile. Salvo modifiche sull’immobile stesso, ha una validità di dieci anni, dunque potrebbe servirti nel futuro.

In sede di atto notarile, inoltre, come acquirente, puoi chiedere al notaio di beneficiare di determinate condizioni. Una di queste è il deposito prezzo.

Il deposito prezzo

Questa è un’opzione prevista dalla norma e introdotta da qualche anno. Rappresenta la possibilità per te che acquisti di depositare la cifra, che devi dare a saldo al momento dell’atto, in un conto dedicato del notaio.

Il deposito prezzo ti permette di non dare i tuoi soldi direttamente al venditore ma appunto di depositarli su un conto dedicato in attesa di ulteriori controlli, per poi farli svincolare dal notaio per  consegnarli al venditore.

Il deposito prezzo è facoltativo ed essendo un servizio opzionale ha un costo. Su questo aspetto sono tenuti ad informarti sia il consulente immobiliare sia il notaio. 

Un’altra cosa da richiedere in sede di atto sono i benefici fiscali a cui si vuole accedere.

I benefici fiscali in un atto notarile

Il notaio verificherà con delle domande se hai i requisiti per poterne beneficiare. Se si, all’atto pagherai le somme dovute per le imposte con i benefici richiesti.

Naturalmente dichiarazioni mendaci o non rispetto dei termini previsti per legge, ti porteranno alla perdita dei benefici con l’obbligo del pagamento della restante parte e delle sanzioni.