Cosa è successo al mercato immobiliare in Italia nel 2020 a causa del coronavirus e del lock-down? E cosa succederà nel prossimo futuro? Caleranno le compravendite? Crolleranno i prezzi degli immobili? Conviene vendere? Conviene affittare? Conviene acquistare? Diversi esperti hanno fatto previsioni in merito al 2020 e ai prossimi anni.
Analizziamo insieme i dati e traiamo le conclusioni.
Da qualche mese in tanti ci stiamo chiedendo come andrà il mercato immobiliare e cosa è più conveniente fare, sia in caso di vendita e sia di acquisto. Tante domande, tanti dubbi come è lecito che sia.
Alla fine di questo articolo vedremo come converrà muoversi nel mercato immobiliare in questo 2020 e nel prossimo futuro.
Cosa è successo al mercato immobiliare in questi primi mesi del 2020?
Analizziamo la situazione sotto 3 punti di vista:
- numero di compravendite;
- numero di mutui;
- prezzi degli immobili.
IL NUMERO DELLE COMPRAVENDITE
A causa dell’emergenza coronavirus, il settore immobiliare è rimasto fermo per due mesi a partire da Marzo, e dunque il numero delle compravendite si è quasi azzerato, salvo rarissime eccezioni. Si stima che circa 25.000 le compravendite siano state rimandate al futuro.
Andando a vedere cosa succedeva l’anno scorso, nel 2019 nello stesso periodo tra Marzo e Aprile, sono stati registrati circa 100 mila rogiti. Quindi possiamo presumere che questa sia stata la perdita in termine di numero di compravendite; o forse anche di più, considerando il fatto che il 2020 era partito meglio rispetto allo scorso anno.
IL NUMERO DI MUTUI RICHIESTI
Per quanto riguarda i mutui, nel bimestre Marzo-Aprile 2020 la richiesta di mutui è calata del 25% e circa 35mila mutui sono rimasti in sospeso. Analizzando questa cifra in valori di mercato significa circa 5 miliardi di euro persi in termini di mutui.
LA VARIAZIONE DEI PREZZI DEGLI IMMOBILI RESIDENZIALI
L’ultimo aspetto, quello che interessa un pò tutti, è relativo ai prezzi di vendita degli immobili.
A fine aprile, secondo un report del Corriere della Sera (Outlook 2020 Scenari Immobiliari), c’è stato un calo generale dei prezzi per gli immobili residenziali.
Tra le grandi città, il valore più negativo è stato registrato a Genova (-2,1%), seguita da Bari (-2,0%), Catania (-1,5%), Napoli (-1,2%), Torino (-1,2%), Verona (-1,2%) e Bologna (-1,0%). A Roma la variazione è stata di appena lo 0,3%.
Ma ci sono anche città dove i prezzi del residenziale sono addirittura saliti rispetto allo scorso anno, come ad esempio a Trieste (+0,2%), Venezia (+0,1%) e Firenze (+0,1%). E negli scorsi giorni risulta anche in Basilicata.
Milano, una delle zone più colpite dalla pandemia, ha registrato invece un saldo invariato rispetto al 2019.
Cosa succederà in futuro in Italia al mercato immobiliare?
Le Agenzie Immobiliari hanno riaperto i battenti il 4 Maggio ma è difficile pensare di poter recuperare fino alla fine dell’anno il tempo perduto. E bisogna poi considerare, da una parte l’incertezza economica del paese, dall’altra le reali difficoltà che stanno vivendo le famiglie; queste due situazioni non possono che rallentare il mercato.
IL NUMERO DELLE COMPRAVENDITE IN FUTURO:
Rispetto al numero delle compravendite, lo scenario riportato dal Corriere della Sera, prevede che quest’anno ci saranno 145 mila compravendite in meno rispetto allo scorso anno, con una riduzione dal 20 al 30%.
Anche secondo Nomisma (società leader in ricerche e valutazioni sul mercato immobiliare) le compravendite saranno minori rispetto all’anno scorso (da 48 a 118 mila compravendite in meno).
I MUTUI IN FUTURO
Anche il settore dei mutui riceverà probabilmente una battuta d’arresto. Nel breve periodo è difficile che una famiglia voglia assumersi l’impegno di un mutuo a 15, 20 o 30 anni se non ha una certa sicurezza economica. I tassi di interesse sono ai minimi storici, ma gli esperti stimano che l’erogazione di mutui avrà comunque un crollo tra il 15% ed il 30%.
I PREZZI DELLE CASE IN FUTURO
Cosa succederà invece ai prezzi delle case in futuro?
Rispetto a mercati dinamici, come ad esempio i mercati finanziari, in cui a cambiamenti repentini a livello economico seguono altrettanto repentine variazioni dei prezzi, il mercato immobiliare per sua natura ha invece una certa rigidità. Nel momento in cui si registra una crisi economica in un paese, il primo fattore che tende a calare è il numero delle compravendite. I prezzi scendono solo in un secondo momento, e cioè quando per il venditore diventa impellente vendere.
Sempre secondo Nomisma, i prezzi delle abitazioni impiegheranno 2 anni per rispondere a questa crisi. Per il 2020 è stimata una riduzione del prezzo degli immobili tra l’1% e il 3%; per il 2021 tra il 3% e il 10% con un peggioramento che andrà avanti fino al 2022 quando è prevista una lenta ripresa per il settore.
Più di un terzo dei proprietari di casa abbassa il prezzo
Secondo i dati del Corriere della Sera il 34% dei proprietari di immobili (il cui valore è inferiore a 300 mila euro) ad oggi si dichiara disposto ad accettare un’offerta più bassa rispetto al valore della casa stimato in precedenza, pur di vendere l’immobile. Cosa che invece sembra non siano disposti a fare i proprietari di immobili di un certo valore (da 300 mila euro in su), che preferiscono lasciare invariati i prezzi e sopportare tempi di vendita più lunghi.
In conclusione
Ricapitolando la situazione in questo 2020 del mercato immobiliare in Italia è questa:
- Compravendite in stallo
- Mutui in diminuzione
- Possibile calo dei prezzi
Comprare? Vendere? Affittare?
In una situazione così negativa come conviene muoversi nel mercato immobiliare in questo 2020?
In tutto questo c’è una figura che sicuramente non dovrebbe riscontrare particolari problemi: l’acquirente. Sembra brutto dirlo ma è così e in qualche modo è la legge di mercato.
Se sei un acquirente probabilmente questo e il prossimo futuro sarà il momento migliore per acquistare. Per due motivi essenzialmente:
- molti nuovi immobili verranno messi sul mercato perché ci saranno proprietari che avranno bisogno di vendere;
- molti immobili già presenti sul mercato subiranno probabilmente un ritocco di prezzo.
Chi acquista oggi, dunque, può avere delle buone opportunità di investimento.
E se invece sei un proprietario?
Ti potresti trovare in queste 2 situazioni:
- devi vendere per acquistare un nuovo immobile
- devi vendere per alleggerirti di un immobile
Nel primo caso la situazione potrebbe non essere così negativa. Perché, se da un lato è vero che potresti vendere il tuo immobile ad un prezzo più basso del previsto, dall’altra parte potresti però trovare un immobile interessante ad un prezzo interessante. E dunque la decisione di vendere non sarebbe male. Per la serie “vendo male” ma tanto “compro bene” .
Nel secondo caso, invece, beh, in considerazione dei dati che abbiamo visto prima diciamo che non è proprio il momento migliore.
Anche se io ti consiglio di ragionare su questi due aspetti:
– dove si trova l’immobile (se in una grande città già dinamica a livello immobiliare, vedi Milano);
– tipologia di immobile (bilocali e trilocali sono da sempre gli immobili più richiesti dagli acquirenti)
In questi due casi non dovresti avere grandi difficoltà a piazzare il tuo immobile sul mercato. Chiaramente se invece hai un monolocale o un immobile particolare, il discorso cambia.
Un’alternativa alla vendita
Una soluzione alternativa alla vendita potrebbe essere l’affitto. Non l’affitto a breve termine, quello legato al settore turistico, che purtroppo sta subendo dei contraccolpi a causa di questa situazione; ma il settore degli affitti tradizionali, quelli a lungo termine. Il settore degli affitti, rispetto a quello delle compravendite che sta subendo una contrazione, in realtà in questo periodo sta avendo un grande slancio.
Perché? Molte famiglie si sono trovate a stare rinchiuse dentro casa e mai prima d’ora avevano vissuto così tanto la propria abitazione; e proprio in questo periodo si sono rese conto di quelli che sono i difetti della propria abitazione oppure le esigenze della propria famiglia. Tante persone stanno pensando di cambiare casa perché non hanno uno spazio esterno e quindi si sono rese conto di quanto sia importante avere un terrazzo o un giardino.
Il secondo aspetto è legato purtroppo alla situazione economica. Molte famiglie si stanno rivolgendo a dei tagli di immobili più piccoli o differenti per poter risparmiare sull’affitto.
Il 2020 e i prossimi anni saranno sicuramente per il mercato immobiliare un periodo molto delicato perché il rischio di una recessione è dietro l’angolo.
Come potrai aver capito dalle previsioni fatte dagli esperti, purtroppo non esiste una risposta univoca; eventualmente fatti consigliare da un professionista per il tuo caso specifico.
