Su internet mi è stata posta una domanda su cosa valorizza o penalizza un immobile, nello specifico un immobile residenziale, un box o un terreno.
Vediamo di scoprire qual’è.

Cosa valorizza o penalizza un immobile

La domanda posta è veramente molto difficile; è difficile rispondere a questa domanda perché in realtà non esiste una sola componente che può determinare l’appetibilità di un immobile. Generalmente se una persona decide di acquistare un immobile o se decide di non acquistarlo, non lo fa per un solo motivo.
Le componenti che intervengono all’interno di una compravendita o anche di una locazione sono talmente tante che è difficile scegliere soltanto una.

Le caratteristiche di un immobile

Io ti potrei dire, per esempio, che su un immobile di due-tre camere da letto sarebbe preferibile se ci fosse un secondo bagno, o che per immobili di grandi dimensioni ci deve essere uno spazio scoperto (che sia un terrazzo o un giardino) perché se un acquirente spende per avere un immobile di un certo tipo vuole anche dei privilegi ovviamente, oppure che un appartamento ristrutturato sicuramente, in fase di vendita, ha più chance rispetto a uno non ristrutturato.
Questo te lo dico perché, avendo lavorato dieci anni come Architetto, sto benissimo che le persone non hanno tanta fantasia; devi aiutarli a immaginare. Raramente una persona acquista un immobile se non riesce a vedersi all’interno. Un immobile già messo bene, ristrutturato o sistemato grazie all’home staging, quindi alla messa in scena nell’immobile, ha certamente più possibilità.
Tutte queste cose possono sicuramente aiutare a piazzare un immobile sul mercato nel miglior modo possibile.
Ad esempio, l’errore che molti proprietari fanno è quello di concentrarsi proprio sulle caratteristiche dell’immobile, non capendo che in realtà una persona compra tutto il pacchetto. Il venditore è concentrato sul camino in marmo calacatta, il pavimento in cocciopesto o la doccia con la cromoterapia, ma gli acquirenti non comprano i dettagli! Gli acquirenti comprano un’emozione, comprano l’idea di trovarsi in una determinata situazione, comprano uno stile di vita.

Una domanda che fanno molti venditori è: quanto si vende in questa zona al metro quadro? Io a questa domanda mi rifiuto di dare una risposta, perché sarebbe come dire: quanto si vendono le mele fuji al chilo? Già in quel caso il prezzo è variabile, figuriamoci con un immobile dove le componenti e le variabili sono talmente tante che è veramente impossibile dare una risposta univoca.

Anche perché quello che può essere positivo per una persona può essere negativo per un’altra. Ci sono stati alcuni clienti svizzeri che hanno deciso di non acquistare una proprietà molto bella, un bellissimo casale ristrutturato immerso nella tranquillità della campagna salentina, perché, quando sono arrivati nella proprietà, hanno visto in lontananza delle pale eoliche. Personalmente a me non danno fastidio, però per loro quello era un elemento di disturbo e hanno deciso di non acquistare.

Le caratteristiche estrinseche

Quindi, guardare le caratteristiche specifiche di un immobile è corretto se tu hai un immobile di proprietà che ad esempio devi rivendere o vuoi mettere a reddito, perché in quel caso non può intervenire su altri fattori.

Se invece stai pensando di fare un investimento immobiliare e quindi acquistare (magari ristrutturare) e rivendere, oppure per mettere a reddito , allora quello che ti consiglio di fare è di guardare quello che in gergo tecnico vengono chiamate “caratteristiche estrinseche” ovvero caratteristiche non strettamente legate all’immobile (quelle le guarderai comunque ma in un secondo momento). In un primo momento quello che devi considerare sono le caratteristiche esterne all’immobile, che però sono caratteristiche che possono influire notevolmente sul prezzo.
Una di questa in particolare è un elemento comune a tutti e tre le tipologie di immobili, ovvero l’immobile residenziale, il box e il terreno, che sono tre immobili totalmente diversi.
Questo elemento è il contesto.

Il contesto: fondamentale per valorizzare un immobile

La parola “contesto” contiene in sé una serie di elementi. Sicuramente, se stai facendo un investimento, avrai il tuo business-plan in cui avrai indicato il tuo target di riferimento. Bene, è importante capire il tuo target dove vorrebbe acquistare o dove vorrebbe andare in affitto. Non ha senso fare una ristrutturazione extralusso se l’immobile si trova in una zona che extra lusso non è; il rischio serio è di non recuperare l’investimento fatto.

Ti racconto un altro caso: una cliente alto-spendente voleva acquistare un immobile di pregio in centro. Siamo andate a vedere insieme un appartamento, che aveva una vista pazzesca sulla città e i cui proprietari lo stavano ristrutturando con materiali di altissima gamma. Ebbene, la signora non ha voluto acquistare l’appartamento, nonostante le piacesse, perché il palazzo era oggettivamente bruttino e non era coerente con l’appartamento.

La decisione di acquistare

Gli psicologi dicono che la decisione se acquistare o meno un immobile si prende nei primi 90 secondi dalla visita. 90 secondi! Non alla fine della visita, dopo aver visto tutto l’appartamento, dopo la taverna o il box, ma nei primi 90 secondi.
Ma io ti dico di più: la decisione viene presa anche prima di entrare nell’appartamento, perché in realtà il primo approccio che sia ha con un immobile sia ha nel tragitto, facendo la strada per arrivare all’immobile, quando si parcheggia, si scende sul marciapiede e si guarda l’immobile dall’esterno. Quello è il vero primo impatto.
Come dicevo prima, la stessa cosa vale per le altre tipologie di immobili.

Il contesto dunque è fondamentale per valorizzare un immobile. Per questo, prima guarda dove si inserisce l’immobile, solo dopo vai a vedere le caratteristiche specifiche dell’immobile.