Quando si decide di comprare una casa è importante valutare i costi necessari per comprare una prima casa o una seconda casa. In questo articolo ti spiegherò come calcolare le imposte da versare per la tua compravendita immobiliare al momento dell’atto notarile al Notaio, e di conseguenza naturalmente all’Agenzia delle Entrate.

Le imposte da pagare in una compravendita immobiliare dipendono da diversi fattori e ora vedremo le quattro diverse situazioni in cui ti potresti trovare (che sono praticamente i casi più probabili), ovvero:

PRIVATO ACQUISTA DA PRIVATO (o da impresa esente iva)

1. una prima casa

2. una seconda casa

PRIVATO ACQUISTA DA IMPRESA (impresa costruttrice, fondo immobiliare, cooperativa) con acquisto soggetto ad iva

3. una prima casa

4. una seconda casa

Chiaramente quando si parla di seconda casa si considerano tutte le case che non sono la prima; quindi se tu dovessi avere due, tre, quattro immobili non avrai tassazione diversa al secondo, al terzo immobile ecc…, perchè vengono considerati tutti comunque come seconda casa.

Allora vediamo ora i quattro casi specifici:

1) Costi di acquisto prima casa da privato

Vediamo innanzitutto il primo caso che è quello più frequente, ovvero l’acquisto di una prima casa tra soggetti privati (quindi un acquisto non soggetto ad iva).

In questo caso le imposte da pagare sono le seguenti:

• imposta di registro = 2% del valore catastale
• imposta catastale = 50 euro
• imposta ipotecaria = 50 euro

Mentre le ultime due sono imposte fisse, l’imposta di registro varia al variare del valore catastale; quindi devi conoscere questo valore e ora ti spiego come si calcola. Per calcolare il valore catastale, dalla visura catastale dell’immobile che ti interessa devi prendere il dato riferito alla rendita catastale e moltiplicarlo per un coefficiente pari a 115,5 (RCx115,5).

Se questo valore ottenuto, relativo all’imposta di registro, dovesse essere inferiore a €1.000, allora pagherai comunque €1.000 come imposta minima.

2) Costi di acquisto seconda casa da privato

Valutiamo ora l’ipotesi in cui tu dovessi acquistare sempre da un soggetto privato (e quindi non soggetto ad iva) ma questa volta come seconda casa.

Nel caso di acquisto di una seconda casa tra privati, la vendita è assoggettata a:

• imposta di registro = 9% del valore catastale (a differenza della prima casa che era al 4%)
• imposta catastale 50 euro
• imposta ipotecaria 50 euro

In questo situazione, però, non solo l’imposta di registro è più alta, ma anche il moltiplicatore che utilizzerai per calcolare il valore catastale non sarà 115,5 ma sarà più alto (essendo seconda casa) e cioè 126 (RCx126).

Anche in questo secondo caso, hai sempre un’imposta minima di registro di €1.000, ma diciamo che in questi casi sarà poco probabile ottenere una cifra inferiore a mille euro. Poi dovrai aggiungere 100 di imposte fisse, per un totale di 9.172 euro

Come ti ho detto all’inizio: le imposte che abbiamo visto finora sono dovute anche quando il venditore è un’impresa perché la regola generale è che la cessione è esente da Iva.

In due casi invece viene applicata l’iva:

• vendita effettuata entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento, oppure comunque dopo i 5 anni se l’impresa sceglie, al momento dell’atto, di sottoporre la cessione a Iva
• vendite di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per i quali l’impresa sceglie di sottoporre la cessione a Iva (anche in questo caso, la scelta va specificatamente espressa al momento dell’atto di vendita).

Quindi ora vediamo gli ultimi due casi, ovvero con acquisto di un immobile da impresa con applicazione dell’iva; questa è l’ipotesi ad esempio di un appartamento di nuova costruzione.

In questi casi, attenzione, perché il valore di riferimento non è più il valore catastale, ma il prezzo di acquisto che pagherai per quell’immobile.

3) Costi di acquisto prima casa da impresa soggetta ad iva

Vediamo prima il caso in cui tu decidessi di acquistare da un’impresa una prima casa.

L’iva sarà calcolata al 4% sul prezzo di cessione dell’immobile, quindi avrai:

• iva al 4% sul prezzo valore
• imposta di registro 200 euro
• imposta catastale 200 euro
• imposta ipotecaria 200 euro

4) Costi di acquisto seconda casa da impresa soggetta ad iva

Come ultimo caso invece vediamo le spese di acquisto di una seconda casa soggetta a iva. In questo caso pagherai:

• iva al 10% del prezzo di acquisto. L’iva è invece al 22% per le abitazioni classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, ovvero per quegli immobili che rientrano nella categoria lusso.
• imposta di registro 200
• imposta catastale 200 euro
• imposta ipotecaria 200 euro

In conclusione

Se hai la visura di un immobile prova a fare questi conteggi per vedere i costi per comprare una prima casa o una seconda casa; ti renderai conto che c’è un’enorme differenza tra i quattro risultati. Si passa generalmente da circa 1.000/2.000 euro a decine e decine di mila euro.

Quindi è evidente quanto sia importante per valutare i costi del tuo investimento come decidi di comprare casa (se prima casa o seconda casa) e da chi stai acquistando (se privato o impresa). Ovviamente poi alle imposte che abbiamo visto prima da versare all’Agenzia delle Entrate, andranno aggiunte anche una serie di altre spese, come le varie parcelle, registrazioni dei contratti ecc.